宝龙专精特新产业园：深度解析！深圳首个工业上楼试点的创新实践（上篇）

  原标题：宝龙专精特新产业园：深度解析！深圳首个工业上楼试点的创新实践（上篇）

  自2022年明白准确地提出“工业上楼”行动以来，政府联合市属国企启动72个工业上楼试点项目。

  其中，最先落地的是宝龙专精特新产业园，目前已完成企业遴选工作，正处于整体的结构施工阶段，首期工程整体的结构已全面封顶，预计2023年底建成交付。

  宝龙专精特新产业园占地面积约8.84万㎡，容积率4.53，计容建筑量约40万㎡。

  园区定位为“专精特新”、“小巨人”、上市及拟上市、优质成长型企业集聚区，主导产业为高端装备及生物技术、新一代信息技术、新能源及新材料产业。

  作为首个试点项目，从土地出让、规划设计、厂房供给、招商运营、二次流转、产业监管等所有的环节，均做出大胆尝试和创新。

  以往空白工业用地是以“单一地块、M1用途”出让，只允许在M1用地上配建部分小型商业、宿舍等公共设施且规模不超过总建筑量的30%，配套的品质往往不高，已不足以满足新兴起的产业、创新人群对园区配套的需求。

  自2020年《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案》提出“要在符合国土空间规划要求的前提下推进二三产业混合用地改革”之后，宝龙专精特新产业园被选为首个二三产混合试点。

  在土地出让方面，宝龙专精特新产业园摒弃了以往“单一宗地、单一功能、单独出让”的模式，而是以片区尺度（含5个地块）、“M1+C1”混合用地性质出让,均衡配置产业、商业、宿舍、酒店等，实现园区配套的综合提升。

  在出让对象上，以往空白工业用地是以招拍挂的方式出让给实体企业，由企业拿地、自行建设，存在拿地门槛高、前期资金投入大、建设完成后必须长期持有导致难以回本等问题，不适用于高成长性企业。

  而宝龙专精特新产业园是以“遴选+挂牌”的方式选定平台企业，也就是特区建工作为开发主体，统一建设完成后出售给合乎条件的优质成长型企业，能很好地解决以往供地模式的弊端。

  以往的工业项目通常是先建厂房再招商，没有提前摸查企业对空间的需求，这样就难免出现最终建设出来的厂房跟企业的实际的需求不吻合的情况，导致资源错配。

  宝龙专精特新产业园遵循“以需定供”的原则，在开展空间设计之前，首先针对全市20大战略性新兴起的产业集群的100多家代表性企业展开调研，组织多次行业研讨会，详细摸查不一样企业对于空间的需求，并编制《深圳市优质产业空间设计技术指引》，然后再结合需求设计空间。

  宝龙专精特新产业园共包括6栋厂房，为满足多种产业不同环节的生产的基本工艺需求，每栋厂房都按照“1-4层定制化、5-10层通用化”进行平面布局。

  定制化厂房是为满足特定企业的生产的基本工艺需求，通过签订《产业用房定制协议书》，明确建设标准与需求。

  再针对层高、荷载、标准层面积、机电设施、装修、电梯、空调等进行个性化定制，实现“一企一案”。

  用于承载产业核心生产，可容纳IT产业中的半导体与集成电路、超高清视频显示、BT产业中的生物发酵、大型医疗器械等产业。

  通用化厂房适用于大部分企业的生产设备及生产线安装需求,具备“大平层、高层高、宽柱距、重荷载”等特点，单层可分割面积约2500-17000平方米之间，首层层高达8米、首层承重达2吨、柱距大于8米、货梯承重3吨。

  用于承载中、轻型生产，可容纳IT产业中的宽带网络通信、智能终端、智能传感器、 BT产业中的生物制药、小型医疗器械、医用耗材等产业。

  为提高园区配套水平，帮企业吸引并留住人才，宝龙专精特新产业园引导公共服务配套集中布局，提升配套品质。

  宝龙专精特新产业园周边紧邻城市级的文体运动公园，可以为员工提供休闲放松的场所。

  在项目内部靠近城市公园的地块上，集中布局酒店、商业、宿舍等配套设施（占比约15%），含3万㎡宿舍、2.2万㎡商务酒店、2330㎡商业、2000㎡食堂、邻里中心等，整体形成“宿舍+酒店+商业+城市公园等”连片布局的综合性公共服务中心。

  一般情况下新出让产业用地，如果是重点产业项目不得转让、一般产业项目限整体转让。

  但是宝龙专精特新产业园允许分割销售，在符合最小购置面积（厂房不小于1000㎡）及宿舍购买比例（不超过同行政区内已购产业用房的30%）的前提下，企业可按照栋/层/套（间）为单位，最下购置，购买厂房、研发用房、配套宿舍等。

  宝龙专精特新产业园是以“总成本+8%微利”的方式限定合理的利润空间，以准成本价格分割销售给合乎条件的优质企业。

  其中，高标准制造业厂房8000元/㎡、宿舍10500元/㎡、食堂7000元/㎡，相当于市场价3-5折的水平，可大幅度的降低企业成本

  下篇我们将讲述宝龙专精特新产业园在招商运营、二次流转、产业监管三个环节的创新，敬请期待~~

  以上部分资料来源：宝龙专精特新产业园对外宣讲材料、龙岗区工信局&特区建工官方网站、龙岗区工信局有关政策解读文件等。返回搜狐，查看更加多